La digitalización de los Registros como instrumento de acceso abierto al ciudadano ya es una realidad

14/05/2024
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Durante estas semanas estamos presenciando uno de los cambios más radicales y de mayor calado que se está produciendo en el sistema registral de nuestro país en los últimos años. El papel es definitivamente sustituido por el dato y los documentos digitales.

La recién promulgada Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de la Directiva de la Unión Europea 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, en materia de digitalización de actuaciones notariales y registrales 1 echó a andar hace escasos meses y el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España ha tenido encomendada la misión de determinar los campos de la base de datos que se consideran de cumplimentación obligatoria, conforme a un modelo semántico común a todos los Registros de la Propiedad que permite la interoperabilidad -nombres, apellidos o denominaciones y documentos identificativos de los titulares registrales, el carácter y porcentaje de su titularidad, así como las responsabilidades por cantidades y plazos de las garantías dinerarias.

El objetivo fundamental perseguido es mejorar la publicidad e interconexión de los registros con el fin de asegurar que exista un entorno jurídico acorde a las necesidades económico-sociales en una sociedad cada vez más interconectada y digitalizada.

De este modo, se reconoce a todas las personas, entre otros derechos, la igualdad en el acceso electrónico a los servicios de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y al acceso universal a la información y estado de tramitación de los procedimientos registrales en los que sean interesados, salvo algunas restricciones legales.

Asimismo, los ciudadanos tienen derecho a obtener certificaciones electrónicas de los documentos que formen parte de procedimientos registrales en los que tengan la condición de interesado y a solicitar información por medios telemáticos de cuantas vicisitudes afecten a sus derechos inscritos.

En un contexto como el descrito, resulta imperioso contar con expertos que conozcan el funcionamiento y mecánica de los Registros, al propio tiempo que manejen con solvencia las representaciones gráficas georreferenciadas en el Registro de la Propiedad, dado que su exactitud incide de forma clara y directa en una de las principales finalidades de la institución registral, la cual es promover la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, asentada en uno de los principios hipotecarios básicos del sistema registral, el principio de especialidad, que impone la perfecta delimitación de la finca sobre la que recaen los derechos reales.

Como es sabido ya, una de las principales finalidades perseguidas por la Ley 13/2015, de 24 de junio, es lograr la coordinación descriptiva y gráfica del Registro de la Propiedad con la realidad física extrarregistral. Facilita asimismo contrastar las cartografías oficiales existentes y la geometría real de una finca.

La correcta coordinación facilita, asimismo, otras muchas funcionalidades. Baste pensar, por ejemplo, en la necesidad de poder localizar de manera inmediata y visualizada las fincas registrales de zonas afectadas por catástrofes naturales —actividad sísmica, fenómenos meteorológicos…—, o por la propia actividad humana.  Así, el Portal Registral de Emergencia (PRE) auxilia a Administraciones públicas y usuarios víctimas de incendios, inundaciones y otras calamidades en la obtención de información precisa para valorar el impacto individual y global, adoptar medidas urgentes y acceder a las ayudas que puedan corresponder, en su caso. La coordinación electrónica facilita además la petición inmediata notas simples informativas al Geoportal.

Profesionalización en la era digital

La formación en este concreto sector especializado de los Registros abre todo un mundo de posibilidades a los profesionales del sector jurídico y técnico que quieren desarrollar su actividad en torno a los bienes raíces.

Los profesionales jurídicos requieren de nuevos conocimientos que les permita, por un lado, familiarizarse con las nociones técnicas necesarias y poder relacionarse con los especialistas encargados de la delimitación del territorio; por otro, llevar a cabo sus cometidos de asesoramiento técnico-jurídico en el ámbito de la propiedad inmobiliaria y de los derechos reales limitados.

Los profesionales técnicos necesitan poder relacionarse satisfactoriamente con los operadores jurídicos —principalmente administraciones públicas, colectivo de la abogacía, notarias y registros de la propiedad. En la planificación y ejecución de cualquier proyecto relacionado con la delimitación o alteración geométrica de la propiedad inmobiliaria, necesitarán asegurarse que los cambios puedan acceder al Registro de la propiedad —logrando de este modo la coordinación de la descripción de la finca registral con la realidad física extrarregistral— y al Catastro Inmobiliario, sin necesidad de someter a sus clientes a un peregrinaje por las distintas instituciones.

La formación en Registros y Propiedad para profesionales jurídicos y técnicos

Particularmente interesante resulta hoy la formación en la inscripción de rectificaciones descriptivas de las fincas, objeto de tráfico inmobiliario, y sus representaciones gráficas georreferenciadas en el Registro de la Propiedad, así como los conocimientos jurídicos y técnicos que capacitan para diagnosticar, interpretar y resolver los problemas relacionados con la delimitación de la propiedad inmobiliaria.

Herramientas como el IVGA, el ICUC, el GeoPortal de Registradores, la Sede Electrónica del Catastro Inmobiliario, los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria —como los expedientes del art. 199.1 LH, art. 199.2 LH, procedimientos de inmatriculación, rectificaciones de cabida, etc., — forman parte del día a día de los operadores jurídicos y técnicos competentes.

La UOC en conjunción con el Decanato autonómico de los Registradores de la propiedad, mercantiles y bienes muebles de Cataluña ofrece diversos programas formativos altamente profesionalizadores y online en los que se abordan estas cuestiones y otras muchas desde una perspectiva eminentemente práctica.

La finalidad de estos programas universitarios es formar a lo largo de la vida al profesional en las muy diversas materias jurídicas y tecnológicas vinculadas con los Registros.


  1. La Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos ↩︎
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Autor / Autora
Catedrática de Derecho Civil de la Universitat Oberta de Catalunya, investigadora del IN3 (Grupo Consolidado INTERDRET), miembro del National Center of Technology and Dispute Resolution (NCTDR), del European Law Institute (ELI) y del International Mediation Institute (IMI). Es mediadora de AEPJMA y árbitro del Tribunal Arbitral de Barcelona (TAB) y de la Cámara de Comercio de Madrid (CAM). Ha sido Delegada española en calidad de experta en las Naciones Unidas, Grupo de trabajo WG III de UNCITRAL sobre ODRs. Colabora con la Unidad de Excelencia Científica “Sociedad Digital: Seguridad y Protección de Derechos” de la Universidad de Granada. Especializada en Derecho civil, contratación electrónica, consumo, A2J y formas alternativas de resolución de litigios (ADRs / ODRs).
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